Vragen & Tips

Ik heb een object bij een andere makelaar gezien, kan ik dan toch jullie hulp en ondersteuning vragen?

Ja, dat is zeker mogelijk maar dan is het zeer belangrijk dat u ons de informatie bij deze makelaar laat opvragen. Wij vertegenwoordigen dan uw belangen bij deze makelaar maar dat kan alleen als u nog geen informatie en adres bij deze makelaar hebt achtergelaten. Zodra een makelaar aan u gegevens heeft verstrekt over een object en het komt tot koop bent u provisie-plichtig.

 Wat is het verschil tussen een makelaar en een tussenpersoon of bemiddelaar?

Om in Oostenrijk een makelaarskantoor te beginnen dient de makelaar in het bezit te zijn van een vakdiploma: Befähigungsnachweis Immobilientreuhänder. De makelaar dient ook te beschikken over een UID/ATU nummer (uitgegeven door het Bezirkhauptmannschaft) en een firmanummer (uitgegeven door de Kamer van Koophandel). De makelaar moet op de hoogte zijn van alle zaken die betrekking hebben op de koop/verkoop van het object dat hij bemiddelt en moet de correcte informatie aan de koper geven. De makelaar is ook verplicht om de belastingen van het object in het kadaster (Grundbuch) te checken en moet op de hoogte zijn van bestemmingsplannen, of er nog gebouwd kan worden op het grondstuk, bouwvoorschriften en evt. huurrechten. De verkoper heeft de plicht om de makelaar alle belangrijke informatie te geven die betrekking hebben op het object zoals bv m² grond en huis, staat van onderhoud, achterstallige kosten, omgevingsfactoren, verborgen verbreken en erfdienstbaarheid en/of erfrecht.

Wat kost een makelaar?

De makelaarskosten zijn in Oostenrijk hoger dan in Nederland maar lager dan in EU landen zoals Duitsland of Spanje. De makelaarskosten in Oostenrijk zijn 3% van de uiteindelijk overeengekomen verkoopprijs exklusief 20% BTW. Dit komt o.a. doordat in Nederland de verkoper separaat de kosten betaalt voor het maken van foto´s, het plaatsen op Funda/internet en advertenties. In Oostenrijk is dit anders geregeld. De makelaar betaalt zelf deze kosten ook als het uiteindelijk niet tot een verkoop komt. De provisie is bij alle professionele makelaars niet verhandelbaar in Oostenrijk mede door de hoge kosten en intensieve arbeid vooraf. Ieder huis, grondstuk is anders, vele km´s rijden maar voornamelijk vanwege de zeer hoge wettelijke aansprakelijkheid van de makelaars.

Kosten koper? Met hoeveel moet ik rekenen?

De Kaufnebenkosten of kosten koper zijn in Oostenrijk ca. 10-11%. De kosten bestaan uit notariskosten, makelaarskosten, grund- en werbesteuer en inschrijven kadaster. Mocht u een financiering bij een bank afsluiten dan verrekent de bank hier vaak ook nog een percentage voor.

Hoeveel bedden heb ik nodig om rendabel te zijn?

Vele discussies worden er gevoerd op forums over het aankopen van een bedrijf in Oostenrijk. Van hoeveel bedden/appartementen kan ik leven of moet er toch een baan bij gezocht worden? In de praktijk is het zo dat dit per situatie anders is. Er moet natuurlijk rekening gehouden worden met de hoeveelheid eigen geld die iemand meebrengt. Misschien is er zelfs helemaal geen financiering nodig! Maar in het algemeen zou je kunnen zeggen dat een gezin met 2 kinderen, die een bedrijf kopen met ca. 25 bedden dat voor 2/3 gefinancierd moet worden hier niet allemaal van kunnen leven, en dat er dus iemand bij moet gaan werken fulltime of parttime. Natuurlijk zijn er uitzonderingen en natuurlijk is iedereen van tevoren uitermate positief als hij gaat emigreren, maar feit blijft dat het gaat om de aankoop van een bedrijf. De meeste mensen zouden er in Nederland nog geen eens over nadenken om een horeca-bedrijf te beginnen maar denken dit in Oostenrijk wel even te kunnen doen. Ook hier geldt dat er hard en veel gewerkt moet worden om geld te verdienen. De Oostenrijker verdient in een betaald beroep lang niet zoveel als in Nederland en het levensonderhoud is even duur  als in Nederland. Het grote voordeel van het kopen van een bedrijf in Oostenrijk is natuurlijk de aankoopprijs. Voor dit bedrag is het niet mogelijk om in Nederland een object te kopen en dat is natuurlijk het grootste voordeel bij de start van een bedrijf.

De pensions of appartementenhuizen die onder de € 400.000,00 te koop staan hebben over het algemeen geen omzetcijfers.  Dit komt omdat dit vaak bedrijven zijn die door de eigenaars enkele jaren tevoren zijn stilgelegd i.v.m. belastingtechnische voordelen. Omzetcijfers en exploitatiekosten hebben weinig waarde als die van enkele jaren terug zijn en daardoor dus ook niet interessant. Als een bedrijf wel goede omzetcijfers en balansen kan overleggen stijgt de waarde en natuurlijk ook de verkoopprijs.

Financiering: hoe is dit nu precies?

De een zegt: “ga naar de regionale bank” en op een ander forum lees ik dat: “makelaars daar geen verstand van hebben”

Wij hebben dagelijks te maken met financieringen. Ook Oostenrijkers kopen huizen/bedrijven en hebben te maken met het verkrijgen van een hypotheek. Op dit moment is financiering voor niemand eenvoudig en makkelijk geregeld. Het is de dagelijkse praktijk. Daar komt nog eens bij dat als u een bedrijf koopt, de belangen nog veel groter zijn voor beide kanten en u komt uit het buitenland. De bank kent u of uw familie nog niet. Om financiering te krijgen is dit een heel belangrijk onderdeel.  De banken in oostenrijk werken een beetje zoals vroeger “de boerenleenbank”. Financieren is een vertrouwenszaak. Zij zullen u dus ook graag leren kennen. Als het vertrouwen bij een bank van beide kanten groot is, zou een financieringstoezegging zeker mogelijk kunnen zijn. Gelukkig hebben wij veel ervaring met financiering en hebben goede contacten met diverse banken en diverse Finananzberater met wie wij u in kontakt kunnen brengen.

Hoeveel eigen geld moet ik zelf inbrengen bij het verkrijgen van een hypotheek?

Gemiddeld gesproken kan gezegd worden dat bij het kopen van een huis minimaal 30% eigen geld ingebracht moet worden en bij het kopen van een bedrijf minimaal 40%. De hoeveelheid eigen geld is natuurlijk ook afhankelijk van de toestand van het object,  m.a.w. loopt de bank een groot risico bij financiering of weinig risico.

Moet het huis getaxeerd worden bij het afsluiten van een financiering?

De bank die het krediet wil verlenen zal voor de definitieve toezegging het huis laten taxeren door een eigen taxateur van deze bank. De meeste banken rekenen voor de taxatie een bepaald bedrag.

Hoe werkt een koopaanbod?

Om precies te zijn wordt er bij de aankoop van onroerend goed een zogenaamd „Kaufanbot“ gemaakt. Dit is een aanbod gemaakt door de koper gericht aan de verkoper. Het Kaufanbot is een voorstel van de koper om een koopverdrag te kunnen laten opstellen. Als de verkoper het Kaufanbot accepteerd en ondertekend, dan bent u aan dit Kaufanbot gebonden.

Waar moet opgelet worden  voordat u een Kaufanbot kunt doen?

• Indien nodig:  financieringstoestemming van de bank
• Het kadaster: hierin staat vermeld wie de rechtmatige eigenaar is en de evt. schulden/belastingen die nog betaald moeten worden
• Widmung der Liegenschaft m.a.w.  waarvoor mag het onroerend goed gebruikt worden. Is het bv  bouwgrond, bedrijfsgrond of agrarische grond.
• Grundverkehrgesetz:  Iedere provincie in Oostenrijk heeft zijn eigen wetten en regels maar  bij de aankoop van onroerend goed moet  er toestemming verleend worden door de zogenaamde Grundverkehrsbehörde.
• De bouwsubstantie en de toestand van het huis .
• Is het huis gebouwd volgens de wettelijke regels die daarvoor gelden.

Het is niet altijd eenvoudig om aan al deze gegeven te komen. Gelukkig heeft de makelaar al  deze gegevens uitgezocht voordat u een Kaufanbot  kunt doen. Als beide partijen ondertekend hebben, kunnen alle benodigde gegevens gestuurd worden naar een Rechtsanwalt. De Rechtsanwalt wordt betaald door de koper. De koper is dan ook vrij om de Rechtsanwalt te kiezen.

Hoe is de gang van zaken bij een notaris of advocaat?

Nadat het Kaufanbot is ondertekend door de koper en de verkoper geeft de makelaar alle wezenlijke informatie aan de Notar (notaris) of de Rechtsanwalt (advocaat). Voor de afwikkeling van de koop of verkoop opent de Notar/Rechtsanwalt een Treuhandkonto. De notaris of advocaat is wettelijk aansprakelijk voor deze betaalrekening. Het koopverdrag wordt door de Notar/Rechtsanwalt opgemaakt en naar de koper/verkoper gestuurd ter inzage en aanvullende details/veranderingen. Nadat het koopverdrag door koper/verkoper is goedgekeurd kan de ondertekening plaatsvinden. In sommige gevallen is het mogelijk om het koopverdrag in Nederland te ondertekenen bij uw eigen notaris of op de Oostenrijkse ambassade in Den Haag. De Notar/Rechtsanwalt neemt de betaling van de verkoper op het Treuhandkonto in ontvangst en betaalt de verkoper de verkoopprijs pas uit als de koper is ingeschreven in het Grundbuch (kadaster). Bij aan- en verkopen van een bedrijf of ingewikkelde verkopen, werken wij altijd samen met een Rechtsanwalt (advocaat) voor een zorgeloze zekerheid en betrouwbare aankoop.

Rookmelder plicht in Karinthie: 

Volgens de karintische bouwverordening moet voor 30 juni 2013 in alle bestaande huizen en woningen een rookmelder gemonteerd worden. Dit geldt voor alle woonruimtes en gangen. Uitzonderingen zijn keuken en voorraadkamers maar wel voor een woonkeuken. Als er geen rookmelders geinstalleerd zijn, dan is het mogelijk dat de verzekering bij schade niet uitkeert.

 Vriendelijk verzoek:

Even gauw kijken of langsgaan bij een te koop staand huis of bedrijf. Wij kunnen het begrijpen maar verzoeken u toch vriendelijk om dit niet te doen. Zeker de eigenaars die ook aan gasten verhuren, zijn hier niet op gesteld. Dit brengt onrust onder de gasten die vakantie aan het vieren zijn en vele vragen aan de eigenaar die hierover met zijn gasten niet wil spreken. Wilt u een huis of bedrijf bezichtigen dan kunt u ons opbellen of emailen en dan organiseren wij graag een afspraak voor U.