Huis kopen / huren

Voor veel mensen is het een droom: een huis of tweede woning kopen in Karinthie. Maar het aanbod van onroerend goed is enorm groot en op internet ziet alles er even mooi uit maar waar moet u allemaal mee rekening houden en wat kan een makelaar allemaal voor u doen?

Het werk van een makelaar in Karinthie:

Om in Oostenrijk een makelaarsbedrijf te mogen uitoefenen moet een makelaar in het bezit zijn van een vakbekwaamheidsdiploma (Befähigungsnachweis).

Een makelaar dient bovendien te beschikken over een:
• Firma nummer waaronder dit bedrijf is ingeschreven bij de Wirtschaftskammer (Kamer van Koophandel).
• UID/ATU nummer. Dit is een Umsatzsteuer (BTW) en Identifikationsnummer waaronder dit bedrijf is ingeschreven bij het Bezirkshauptmannschaft in het desbetreffende Bezirk.
Deze nummers kunt u terugvinden op de website, email adres es van de makelaar. Dit is voor u belangrijk om te weten omdat dit bij een geschil zeer grote juridische gevolgen kan hebben.

De verkopende makelaar moet in het bezit zijn van een getekende bemiddelingsopdracht van de eigenaar. Dit kunnen 2 verschillende opdrachten zijn. Een Alleinvermittlungsauftrag of een Allgemeine (Schlichte) Vermittlungsauftrag.

Wanneer een Alleinvermittlungsauftrag wordt getekend mag de verkoper geen andere makelaar voor hetzelfde object inschakelen. Bij een Allgemeine Vermittlungsauftrag kan de verkoper meerdere makelaars de opdracht voor de verkoop geven.

Bij een Alleinvermittlungsauftrag verplicht de makelaar zich er alles aan te doen om tijdens de looptijd van deze opdracht een transactie tot stand te brengen. Over het algemeen wordt de looptijd afgesloten voor 6 maanden en indien gewenst kan het verdrag met de makelaar voor een bepaalde periode verlengd worden. Dit is ook de reden dat u vaak een huis of woning bij meerdere makelaars in de verkoop ziet en dit kan ook nog eens met een verschillende prijs zijn.

De verkoper heeft de plicht om de makelaar alle wezenlijke informatie te geven die van belang zijn voor de verkoop en waardebepaling. Vanzelfsprekend zijn dit onder andere de ligging, m² van het huis en het grondstuk maar ook bv de staat van onderhoud, lopende kosten, achterstallige kosten, omgevingsfactoren, erfdienstbaarheden en voorkooprechten.

De makelaar is verplicht de belastingen op de Liegenschaft (eigendom) in het Grundbuch (kadaster) te controleren.

Ook heeft de makelaar de plicht de gegevens te controleren over bestemmingsplannen evt. bouwmogelijkheden op het grondstuk en mogelijke huurrechten en u daarover te informeren.

Fiscale regels:

Bij de aankoop van een tweede woning krijgt u te maken met andere fiscale regels. In principe is het zo dat als u in Nederland woont en werkt u in Nederland belasting moet betalen. Iemand die in Oostenrijk woont maar in Nederland toch nog inkomsten heeft is een buitenlandse belastingplichtige.

Per 1 januari 2001 kan een Nederlander die in Oostenrijk woont op verzoek behandeld worden als Nederlandse belastingplichtige. Deze regeling is op grond van het anti-discriminatiebeginsel ingevoerd. Het belangrijkste voordeel voor de keuze van belastingplicht in Nederland kan zijn dat u de hypotheekrente van het hoofdverblijf in Oostenrijk kunt aftrekken.

Een huis of woning wordt gezien als hoofdverblijf wanneer uw maatschappelijke, sociale en economisch leven zich daar afspeelt. Anders is er sprake van een tweede huis. En daarvoor is de hypotheekrente niet aftrekbaar.

Voor veel Nederlanders is de financiering van een huis in het buitenland het sluitstuk van een lange zoektocht naar hun droomhuis. Kunt of wilt u de koopsom van de Oostenrijkse woning niet uit eigen middelen betalen dan moet u op zoek naar een passende financiering. Onder financiering kunt u meer informatie hierover vinden.

Mocht u naar Oostenrijk emigreren en gaan werken dan dient u er tevens rekening mee te houden dat u voor het verkrijgen van een financiering een loonstrook van uw nieuwe baas aan de bank kunt tonen.

Koopaanbod en koopverdrag:

Als u uw droomhuis of droomwoning heeft gevonden kunt u een getekend koopaanbod doen (Kaufanbot). Gaan de verkopers getekend accoord met uw aanbod dan kan de makelaar alle wezenlijke informatie doorsturen naar de notaris (Notar) of advocaat (Rechtsanwalt) voor het opmaken van het koopcontract.

Voor de afwikkeling van de koop/verkoop opent de notaris/advocaat een Treuhandkonto. De notaris/advocaat is wettelijk aansprakelijk voor deze betaalrekening. Hiervoor wordt een zogenaamde Treuhand verklaring opgemaakt. Dit is een overeenkomst met de notaris/advocaat betreffende de doorbetalingen van de koopsom aan de verkoper en kosten koper.

Nadat het koopverdrag is opgesteld wordt dit ter inzage, en eventuele aanvulling, gestuurd naar koper en verkoper. Nadat het koopverdrag door koper en verkoper is goedgekeurd kan de ondertekening plaatsvinden. In sommige gevallen is het mogelijk om het koopverdrag in Nederland te ondertekenen bij uw eigen notaris of op de Oostenrijkse ambassade in Den Haag.

De notaris/advocaat  zorgt voor de overdracht van het onroerend goed en dat u als eigenaar wordt ingeschreven in het kadaster (Grundbuch).  Op het moment dat de nieuwe koper in het Grundbuch staat geschreven wordt de koopprijs naar de verkoper overgemaakt. De inschrijving van de nieuwe eigenaar in het Grundbuch kan ca. 2 – 4 maanden duren.

Kosten koper:

Bij aankoop van onroerend goed zijn de meeste kosten voor de koper. Over het algemeen dient u met ca. 10-11% kosten koper over de koopprijs te rekenen.

Kosten koper zijn:
• Makelaarskosten 3% + 20% omzetbelasting
• Kadastrale inschrijving (Grundbuch): 1,1% over de waarde van het onroerend goed.
• Overdrachtsbelasting: 3,5% over de waarde van het onroerend goed.
• Notariskosten: 3% over de koopsom.

Wij hebben zeer goede kontakten met notarissen en advocaten en kunnen voor u een zeer gunstige prijs vragen.